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Grundstücken sind erhebliche Teile unseres Volksvermögens investiert. Deren jeweiligen
Wert festzustellen ist oftmals sehr wichtig, jedoch nicht leicht. Häufig gehen die
Meinungen weit auseinander, insbesondere bei Erbteilungen, Enteignungen,
Steuereinschätzungen und Kaufsverhandlungen. Aber auch in vielen anderen Situationen, z.
B. bei der Errichtung von Schuldbriefen und Grundpfandverschreibungen, muss der Wert des
Pfandobjektes bekannt sein. Eine Verkehrswertschätzung kann heute ein ausgewiesener
Spezialist, ein Schätzungsexperte vornehmen. Ein Schätzungsexperte muss deshalb über
ein beträchtliches Erfahrungspotential und umfassende Fachkenntnisse verfügen, um eine
fundierte, den gegebenen Verhältnissen angepasste Wertermittlung vornehmen zu können.
Entsprechende Aus- und Weiterbildung gehört heute zum «Muss» eines jeden
Schätzungsexperten. Was ist ein Verkehrswert?
Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis ohne
Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er wird unter Würdigung
der Wirtschaftlichkeit in der Regel aus Real- und Ertragswert ermittelt.
Was ist für eine Verkehrswertschätzung wichtig?
Um eine Verkehrswertschätzung sach- und fachgerecht erstellen zu können, sind sämtliche
Liegenschaftsdaten, ein Grundbuchauszug, entsprechende Planunterlagen sowie diverse
Abklärungen betreffend Bauzone, Ausnützungsziffer, Nutzungsreserven etc. sehr wichtig.
Eine Besichtigung der gesamten Liegenschaft ist in jedem Fall zwingend und unerlässlich.
Beim Augenschein ist der Zutritt in alle Räume und Geschosse zu ermöglichen, um Bauart,
Bauqualität, Zustand, allfällige Schäden oder Mängel erfassen zu können.
Erst wenn sämtliche benötigten Unterlagen über die Liegenschaft vorhanden sind und eine
Besichtigung stattgefunden hat, ist es dem Experten möglich, eine Verkehrswertschätzung
vorzunehmen.
Im Jahre 2002 wurden ca. 52 500 Handänderungen von Gebäuden und Stockwerkeigentum
abgewickelt. Wertmässig bilden Einfamilienhäuser das wichtigste Marktsegment im
Transaktionsmarkt. In den vergangenen Jahren haben Eigentumswohnungen an Akzeptanz
gewonnen und werden mengenmässig sogar häufiger gehandelt als Einfamilienhäuser.
Gerade bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist ein Schätzungsexperte
gefordert, da es sich nicht um reine Renditenliegenschaften, sondern in den meisten
Fällen um selbst bewohntes Eigentum handelt.
Verkehrswertschätzungen haben in diesem Zusammenhang enorm an Bedeutung gewonnen, da in
den meisten Fällen im Rahmen einer Handänderung die finanzierende Bank eine
Verkehrswertschätzung einfordert. Hier ist es besonders wichtig, einen ausgewiesenen
Experten beizuziehen, da in der Vergangenheit bei einem Finanzierungsentscheid oft
Verkehrswertschätzungen nach «Faustregeln» erstellt wurden und die Kaufinteressenten
verunsichert wurden, weil dieser «Netto-mal-Hosensack-Wert» jeglichem professionellen
Schätzungsprinzip zuwiderlief.
Aus der Praxis des Verfassers ergab eine
«Faustregelschätzung» für eine Liegenschaft in einem Vorort
einer Stadt einen Wert von
Fr. 730 000.–.
Die darauffolgende Verkehrswertschätzung durch den
Experten ergab einen Verkehrswert von Fr. 820 000.–. Die Differenz von Fr. 90
000.– oder 12,32% ist erheblich und beinhaltet die Gefahr einer Falschbeurteilung und
der daraus folgenden Entscheide.
Eine Verkehrswertschätzung beinhaltet in der Regel Angaben
über Eigentümer, Zweck der Schätzung, Grundbucheintragungen, Beschreibungen über die
Lage, das Gebäude, Ausbau- und Komfortgrad, Zustand, Mängel, Umgebung etc.,
Berechnungen, einen persönlichen Kommentar und eventuelle Kennzahlen von vergleichbaren
Liegenschaften.
Je nach Zweck der Verkehrswertschätzung sind
Ausführungsvarianten sinnvoll. Bei Verkehrswertschätzungen, die für Dritte bestimmt
sind und als Entscheidungsgrundlage verwendet werden, ist nach Meinung des Verfassers eine
Version mit entsprechenden Beschreibungen und Kommentaren unerlässlich, um eine klare
Transparenz und Nachvollziehbarkeit über die Berechnungen zu erhalten. Für die
persönliche Verwendung z.B. als zeitliche Standortbestimmung der Vermögenswerte kann
eine Kurzschätzung den gestellten Anforderungen genügen. Es ist daher immer wichtig, den
Grund der Schätzung zu definieren und die Kostenfrage für die Verkehrswertschätzung
vorher mit dem Experten abzuklären.
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Verkehrswertschätzungen haben an Bedeutung gewonnen