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Schätzwesen
leer.gif (49 Byte)Verkehrswertschätzungen haben an Bedeutung gewonnen
In Grundstücken sind erhebliche Teile unseres Volksvermögens investiert. Deren jeweiligen Wert festzustellen ist oftmals sehr wichtig, jedoch nicht leicht. Häufig gehen die Meinungen weit auseinander, insbesondere bei Erbteilungen, Enteignungen, Steuereinschätzungen und Kaufsverhandlungen. Aber auch in vielen anderen Situationen, z. B. bei der Errichtung von Schuldbriefen und Grundpfandverschreibungen, muss der Wert des Pfandobjektes bekannt sein. Eine Verkehrswertschätzung kann heute ein ausgewiesener Spezialist, ein Schätzungsexperte vornehmen. Ein Schätzungsexperte muss deshalb über ein beträchtliches Erfahrungspotential und umfassende Fachkenntnisse verfügen, um eine fundierte, den gegebenen Verhältnissen angepasste Wertermittlung vornehmen zu können. Entsprechende Aus- und Weiterbildung gehört heute zum «Muss» eines jeden Schätzungsexperten.

Was ist ein Verkehrswert?
Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er wird unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit in der Regel aus Real- und Ertragswert ermittelt.

Was ist für eine Verkehrswertschätzung wichtig?
Um eine Verkehrswertschätzung sach- und fachgerecht erstellen zu können, sind sämtliche Liegenschaftsdaten, ein Grundbuchauszug, entsprechende Planunterlagen sowie diverse Abklärungen betreffend Bauzone, Ausnützungsziffer, Nutzungsreserven etc. sehr wichtig.
Eine Besichtigung der gesamten Liegenschaft ist in jedem Fall zwingend und unerlässlich.
Beim Augenschein ist der Zutritt in alle Räume und Geschosse zu ermöglichen, um Bauart, Bauqualität, Zustand, allfällige Schäden oder Mängel erfassen zu können.
Erst wenn sämtliche benötigten Unterlagen über die Liegenschaft vorhanden sind und eine Besichtigung stattgefunden hat, ist es dem Experten möglich, eine Verkehrswertschätzung vorzunehmen.
Im Jahre 2002 wurden ca. 52 500 Handänderungen von Gebäuden und Stockwerkeigentum abgewickelt. Wertmässig bilden Einfamilienhäuser das wichtigste Marktsegment im Transaktionsmarkt. In den vergangenen Jahren haben Eigentumswohnungen an Akzeptanz gewonnen und werden mengenmässig sogar häufiger gehandelt als Einfamilienhäuser.
Gerade bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist ein Schätzungsexperte gefordert, da es sich nicht um reine Renditenliegenschaften, sondern in den meisten Fällen um selbst bewohntes Eigentum handelt.
Verkehrswertschätzungen haben in diesem Zusammenhang enorm an Bedeutung gewonnen, da in den meisten Fällen im Rahmen einer Handänderung die finanzierende Bank eine Verkehrswertschätzung einfordert. Hier ist es besonders wichtig, einen ausgewiesenen Experten beizuziehen, da in der Vergangenheit bei einem Finanzierungsentscheid oft Verkehrswertschätzungen nach «Faustregeln» erstellt wurden und die Kaufinteressenten verunsichert wurden, weil dieser «Netto-mal-Hosensack-Wert» jeglichem professionellen Schätzungsprinzip zuwiderlief.

Aus der Praxis des Verfassers ergab eine «Faustregelschätzung» für eine Liegenschaft in einem Vorort einer Stadt einen Wert von Fr. 730 000.–.

Die darauffolgende Verkehrswertschätzung durch den Experten ergab einen Verkehrswert von Fr. 820 000.–. Die Differenz von Fr. 90 000.– oder 12,32% ist erheblich und beinhaltet die Gefahr einer Falschbeurteilung und der daraus folgenden Entscheide.

Eine Verkehrswertschätzung beinhaltet in der Regel Angaben über Eigentümer, Zweck der Schätzung, Grundbucheintragungen, Beschreibungen über die Lage, das Gebäude, Ausbau- und Komfortgrad, Zustand, Mängel, Umgebung etc., Berechnungen, einen persönlichen Kommentar und eventuelle Kennzahlen von vergleichbaren Liegenschaften.

Je nach Zweck der Verkehrswertschätzung sind Ausführungsvarianten sinnvoll. Bei Verkehrswertschätzungen, die für Dritte bestimmt sind und als Entscheidungsgrundlage verwendet werden, ist nach Meinung des Verfassers eine Version mit entsprechenden Beschreibungen und Kommentaren unerlässlich, um eine klare Transparenz und Nachvollziehbarkeit über die Berechnungen zu erhalten. Für die persönliche Verwendung z.B. als zeitliche Standortbestimmung der Vermögenswerte kann eine Kurzschätzung den gestellten Anforderungen genügen. Es ist daher immer wichtig, den Grund der Schätzung zu definieren und die Kostenfrage für die Verkehrswertschätzung vorher mit dem Experten abzuklären.

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