Der schweizerische Steuerföderalismus erhöht die Übersichtlichkeit im Bereich der Immobilienbesteuerung nicht gerade. Ziel meines Beitrages ist es, etwas Licht und Klarheit in die anwendbaren Grundsätze zu bringen. Was erwartet nun einen Liegenschaftseigentümer in Bezug auf Steuern?

Ort der Besteuerung

Hier gilt sowohl im internationalen wie auch im interkantonalen Verhältnis der Grundsatz, dass eine Liegenschaft am Ort der gelegenen Sache besteuert wird. Es wird also nicht Bezug auf den Wohnort des Eigentümers der Liegenschaft genommen. Ob am Wohnsitz die Steuerfaktoren der Liegenschaft lediglich zur Satzbestimmung berücksichtigt werden oder ob am Hauptsteuerdomizil, unter Anrechnung der Steuern auf der Liegenschaft, alles besteuert wird, entscheidet sich nach dem jeweils anzuwendenden Recht.

Handänderungssteuer

Diese Steuer wird durch Handänderungen an Grundstücken ausgelöst. Steuerobjekt ist somit der Übergang des Eigentumsrechtes an Grundstücken von einem Veräusserer an einen Erwerber. Diese Steuer wird in den meisten Fällen vom Kanton oder der Gemeinde (Kt. ZH, SZ, FR, AR, SG, GR, VD) erhoben. Der Steuersatz ist in der Regel proportional und bewegt sich zwischen einem und zwei Prozenten des Verkaufspreises.

Grundstückgewinnsteuer

Diese Steuer, welche bei der Erzielung eines Grundstückgewinnes auf Privatgrundstücken erhoben wird, bedeutet oftmals eine grosse Belastung. Ein solcher Gewinn besteht in der positiven Differenz zwischen Verkaufspreis abzüglich den Anschaffungskosten und allfällig während der Besitzesdauer aufgewendeten Wertvermehrungen. Die Besteuerungshoheit steht den Kantonen und teilweise den Gemeinden zu. Keine solche Steuer auf Grundstückgewinnen des Privatvermögens kennt der Bund, mit Ausnahme der Baurechtsentschädigung, welche einkommenssteuerpflichtig ist. Die meisten Kantone kennen Ermässigungen für eine längere Besitzesdauer oder aber auch Zuschläge für kurze Besitzesdauern (meistens unter fünf Jahren). Bspw. ist im Kanton Aargau bei einer Besitzesdauer von mehr als 29 Jahren und im Kanton Wallis bei über 25 Jahren keine Steuer zu entrichten.

Speziell ist auch zu beachten, dass gewisse Kantone zur Sicherung einer allfälligen Vermögensgewinnsteuer ein gesetzliches Grundpfandrecht eingeführt haben. Hier empfiehlt es sich, vor Unterzeichnung eines Kaufvertrages genaue Abklärungen zu treffen.

Einkommenssteuer

Der Mietertrag einer Liegenschaft unterliegt generell der Einkommensbesteuerung. Wird die Liegenschaft selbst genutzt, gelangt ein sogenannter "Eigenmietwert" als Naturaleinkommen zur Besteuerung. Dieser Eigenmietwert wird durch amtliche Schätzungskommissionen ermittelt. Dagegen können die Schuldzinsen wie auch die mit der Liegenschaft im Zusammenhang stehenden Gewinnungskosten abgezogen werden. Diese Gewinnungs- resp. Unterhaltskosten können in den verschiedenen Kantonen entweder mit einem Pauschalbetrag oder mit dem effektiven Betrag geltend gemacht werden. Hier ist sicherlich der Unterscheidung zwischen abzugsfähigem Unterhalt und wertvermehrenden Aufwendungen ein besonderes Augenmerk zu widmen. An dieser Stelle sei auch erwähnt, dass es empfehlenswert ist, sämtliche im Zusammenhang mit Veränderungen an einer Liegenschaft entstehenden Belege über die gesamte Besitzesdauer aufzubewahren. Sofern Aufwendungen nämlich nicht als Unterhalt geltend gemacht werden können, besteht u.U. die Möglichkeit, solche Kosten bei einem späteren Verkauf bei der Grundstückgewinnsteuer geltend zu machen.

Die Schuldzinsen werden nicht objektbezogen einer Liegenschaft zugeteilt, sondern nach Lage der gesamten Aktiven auf die verschiedenen Steuerhoheiten verteilt. Dies soll verhindern, dass Schuldzinsenabzüge nur in Kantonen gemacht werden können, welche eine hohe Steuerbelastung aufweisen.

Vermögenssteuer

Die Liegenschaften bilden einen Teil des Vermögens und werden somit mit der Vermögenssteuer belastet. Das Bundesgericht hat entschieden, dass als Steuerwert ein möglicher Verkehrswert angesetzt werden soll. Die meisten Kantone wenden einen vom Verkehrswert abweichenden, niedrigeren Wert an. Von diesem Steuerwert

können die Schulden zum Abzug gebracht werden. Dabei ist auch hier - wie bei der Schuldzinsenverteilung - die prozentuale Aufteilung nach Lage der Aktiven auf die verschiedenen Steuerhoheiten vorzunehmen. Der Bund kennt keine Vermögenssteuer; diese wird nur auf der Ebene von Kanton und Gemeinde erhoben.

Erbschafts- und Schenkungssteuer

Unbewegliches Vermögen wird von dem Kanton besteuert, in welchem sich das Grundstück befindet. Dies steht im Gegensatz zum beweglichen Vermögen, welches vom Wohnsitzkanton des Erblassers oder des Schenkgebers erfasst wird. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist in den Kantonen verschiedenartig ausgestaltet. Der Kanton Graubünden erhebt anstelle der Erbanfallsteuer (auf dem jeweiligen Erbteil) eine Nachlasssteuer (auf der ganzen Erbschaft); die Kantone Solothurn und Neuenburg erheben die Nachlasssteuer zusätzlich zur Erbanfallsteuer. Der Kanton Schwyz kennt weder eine Schenkungssteuer noch eine Erbanfall- oder Nachlasssteuer. Im Rahmen der Anpassung der kantonalen Steuergesetze an das Steuerharmonisierungsgesetz nehmen verschiedene Kantone auch im Bereich der Erbschafts- und Schenkungssteuer entsprechende Anpassungen vor. Die jeweilige Situation im betreffenden Kanton ist deshalb mit dem aktuellen Gesetz abzugleichen.

Fazit