Rechtsfragen: 
leer.gif (49 Byte)Der Erwerb von Grundeigentum
Die verschiedenen Vertragstypen

Unser Zivilrecht kennt folgende Vertragstypen, die auf den Erwerb von Grundeigentum abzielen:

  • die auf einen späteren Eigentumserwerb ausgerichteten Typen wie den Kaufvorvertrag, das Kaufsrecht und das Vorkaufsrecht
  • den auf einen definitiven Eigentumserwerb ausgerichteten Typus wie den Kaufvertrag.

Jeder Vertragstypus hat je nach Situation seine Berechtigung. Im Sprachgebrauch werden oftmals Inhalt und Bedeutung der verschiedenen Verträge vermischt. Ziel der nachstehenden Ausführungen ist es, diesbezüglich Klarheit zu schaffen.

Der Kaufvorvertrag
Mit dem Abschluss eines Kaufvorvertrages verpflichten sich der Grundeigentümer und der Kaufinteressent, zu einem späteren, im Vertrag definierten Zeitpunkt (z. B. nach dem Erhalt einer rechtskräftigen Baubewilligung) zu den festgelegten Bedingungen einen Kaufvertrag abzuschliessen und im Grundbuch eintragen zu lassen. Erst der Abschluss des definitiven Kaufvertrages und dessen grundbuchlicher Vollzug verschafften dem Kaufinteressenten somit Eigentum am gewünschten Grundstück. Der Abschluss des Kaufvorvertrages gibt dem Kaufinteressenten eine (wenn auch beschränkte) Sicherheit, den Abschluss und Vollzug des definitiven Kaufvertrages verlangen zu können.
Gegenüber unbeteiligten Dritten entfaltet der Kaufvorvertrag keinerlei Rechtswirkungen, da er im Grundbuch nicht eingetragen werden kann. Der Grundeigentümer kann auch nach dem Abschluss eines Kaufvorvertrages sein Grundstück an einen Dritten verkaufen, wird diesfalls gegenüber seinem Vertragspartner jedoch schadenersatzpflichtig.
Der Kaufvorvertrag bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Nur der notarielle Kaufvorvertrag vermag unter den Parteien die gewünschten Rechte und Pflichten zu begründen, was in der Praxis oftmals ausser acht gelassen wird.

Das Kaufsrecht
Wie beim Kaufvorvertrag handelt es sich auch beim Kaufsrecht um ein Sicherungsmittel, mit welchem sich ein Kaufinteressent ein von ihm später zu erwerbendes Grundstück rechtlich zu sichern sucht. Im Gegensatz zum Kaufvorvertrag ist der Kaufinteressent jedoch nicht verpflichtet, sein Kaufsrecht auszuüben, sondern dazu nur berechtigt. Der Grundeigentümer seinerseits hat keinerlei Gewissheit, dass das Kaufsrecht vom Berechtigten auch tatsächlich ausgeübt wird.
Die Ausübung des Kaufsrechtes erfolgt durch eine einseitige Erklärung des Berechtigten, in welcher dieser dem belasteten Grundeigentümer gegenüber erklärt, sein Kaufsrecht auszuüben. Durch die Anmeldung der Ausübungserklärung beim Grundbuchamt geht das Eigentum dann auf den Kaufsrechtsberechtigten über.
Ein Kaufsrecht kann auf eine maximale Dauer von 10 Jahren eingeräumt werden. Der Vertrag zur Einräumung eines Kaufsrechtes bedarf auch hier der öffentlichen Beurkundung.
Der Vorteil bei Einräumung eines Kaufsrechtes liegt für den Kaufinteressenten darin, dass das Kaufsrecht im Grundbuch (im Unterschied zum Kaufvorvertrag) mit einer sogenannten «Vormerkung» eingeschrieben werden kann. Die Vormerkung eines Kaufsrechtes bewirkt, dass das Kaufsrecht während seiner Dauer von maximal 10 Jahren vom Berechtigten gegenüber jedem Eigentümer des Grundstückes ausgeübt werden kann.

Das Vorkaufsrecht
Mit dem Vorkaufsrecht räumt der Grundeigentümer einer Person das Recht ein, im Falle einer späteren Veräusserung des Grundstückes dieses an sich ziehen zu können. Ein Vorkaufsrecht kann maximal auf die Dauer von 25 Jahren begründet werden.

Zwei Arten von Vorkaufsrechten sind zu unterscheiden:

  • das unlimitierte Vorkaufsrecht, mit welchem der Berechtigte das Recht erhält, sein Vorkaufsrecht bei einem Verkauf zu denjenigen Bedingungen auszuüben, welche vom Grundeigentümer mit dem Dritten vereinbart worden sind
  • das limitierte Vorkaufsrecht, mit welchem der Berechtigte das Recht erhält, sein Vorkaufsrecht bei einem Verkauf zu bestimmten Bedingungen (z.B. zu einem festen Kaufpreis) ausüben zu können.

In beiden Fällen kann das Vorkaufsrecht nur dann ausgeübt werden, wenn der Eigentümer sein Grundstück während der vereinbarten Dauer tatsächlich an einen Dritten veräussert. Nur ein eigentlicher Verkauf (nicht dagegen z. B. eine Schenkung oder ein Erbgang) löst das Vorkaufsrecht aus.
Unlimitierte Vorkaufsrechte können unter einfacher Schriftlichkeit gültig begründet werden, wovon z.B. im Rahmen von Mietverträgen oftmals Gebrauch gemacht wird. Limitierte Vorkaufsrechte dagegen müssen stets öffentlich beurkundet werden.
Sowohl das limitierte als auch das unlimitierte Vorkaufsrecht können im Grundbuch als Vormerkung eingeschrieben werden, was auch hier bewirkt, dass das Vorkaufsrecht während seiner Dauer gegenüber jedem Nachbesitzer des Grundstückes geltend gemacht werden kann.
Der Vollständigkeit halber sei angefügt, dass es nebst den vertraglich eingeräumten Vorkaufsrechten auch Vorkaufsrechte gibt, die von Gesetzes wegen bestehen (z. B. der Miteigentümer, im Baurechtsverhältnis, im landwirtschaftlichen Bodenrecht).

Der Kaufvertrag
Der stets öffentlich zu beurkundende Kaufvertrag bildet das eigentliche Grundgeschäft und damit die Voraussetzung für den nachfolgenden Grundbucheintrag. Erst mit dem Grundbucheintrag eines Kaufvertrages geht das Eigentum an einem Grundstück auf den Käufer über.
Auch in einem Kaufvertrag können Bedingungen enthalten sein, von deren Eintritt der Vollzug des Kaufvertrages abhängig sein soll. Sind im Kaufvertrag solche Bedingungen enthalten, kann die Grundbuchanmeldung erst nach dem Eintritt derselben erfolgen.

 

 

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