Die Eheleute
Hans und Barbara Muster sind im Frühling 2004 in ihr neu gebautes Einfamilienhaus
eingezogen. Im Frühjahr 2005 müssen sie feststellen, dass sich im Wohnbereich sowie in
der Küche die Naturstein-Bodenplatten vom Unterlagsboden ablösen. Was haben die Eheleute
Muster vorzukehren, damit sie vom Bodenleger die Behebung des Schadens verlangen können?
Grundsätzlich hat der Bodenleger innerhalb der Garantiefrist (5 Jahre/ Art. 371 Abs. 2
OR) für jeden eintretenden Mangel an seinem Werk einzustehen und diesen auf eigene Kosten
zu beheben. Damit die Eheleute Muster vom Bodenleger die Behebung des Mangels verlangen
(und nötigenfalls gerichtlich durchsetzen) können, müssen folgende Bedingungen erfüllt
sein:
- das Werk muss mangelhaft sein (was hier ohne weiteres zu
bejahen ist),
- die Gewährleistung (d.h. das Einstehenmüssen für Mängel)
des Bodenlegers ist im Werkvertrag nicht wegbedungen worden (was vom Bodenleger zu
beweisen wäre),
- der Bauherr hat das Werk in Kenntnis des Mangels nicht
genehmigt (vor allem durch das Unterlassen einer Mängelrüge),
- der Bauherr muss den Mangel rechtzeitig festgestellt und
rechtsgenüglich gerügt haben,
- der Bauherr darf die Mängel nicht durch unsachgemässe
Weisungen oder sonstwie selbst verschuldet haben.
Zur Mängelrüge
Die inhaltlich richtige und fristgerechte Abfassung einer Mängelrüge an den Unternehmer
ist eine der wichtigsten Voraussetzungen dafür, dass dem Bauherrn Mängelrechte zustehen.
Erfolgt keine (rechtsgenügliche) Mängelrüge, gilt das Werk vom Bauherrn als genehmigt,
womit seine Mängelansprüche ohne weiteres entfallen.
Inhaltlich hat der Bauherr in der Mängelrüge den eingetretenen Schaden möglichst genau
zu umschreiben. Eine allgemein gehaltene Beanstandung (zum Beispiel mit dem Hinweis, das
Werk sei «mangelhaft») genügt inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen nicht.
Gemäss Art. 370 Abs. 3 des Schweizerischen Obligationenrechts hat der Bauherr Mängel,
die nach der Abnahme zum Vorschein kommen (sogenannte «versteckte» oder «geheime»
Mängel), sofort nach ihrer Entdeckung dem Unternehmer mit einer Mängelrüge anzuzeigen.
Demgegenüber kann aufgrund der Bestimmungen der SIA-Norm 118 (Normen des Schweizerischen
Ingenieur- und Architektenvereins SIA) die Mängelrüge innerhalb der ersten zwei Jahre
nach der Abnahme des Werkes jederzeit, also auch einige Zeit nach ihrer Entdeckung,
erfolgen.
Vorab ist von den Eheleuten Muster somit abzuklären, ob der von ihnen abgeschlossene
Werkvertrag dem Obligationenrecht oder den SIA-Bestimmungen unterliegt. Werden in dem mit
dem Bodenleger abgeschlossenen Werkvertrag die Bestimmungen der SIA-Norm 118 als anwendbar
erklärt, können die Eheleute Muster mit der Mängelrüge noch zuwarten (längstens
jedoch bis zum Ablauf der Zweijahresfrist seit der Abnahme). Wurde dagegen im Werkvertrag
die SIA-Norm 118 nicht als anwendbar erklärt, gelten die Bestimmungen des
Obligationenrechts, und es ist aufgrund von Art. 370 Abs. 3 OR sofort eine Mängelrüge
abzufassen.
Obschon die Mängelrüge an sich formlos gültig ist, ist aus Beweisgründen in jedem Fall
zu empfehlen, sie schriftlich zu verfassen und mit eingeschriebener Post zu versenden.
Zum Selbstverschulden des Bauherrn
Falls der Bauherr den Mangel durch unsachgemässe Weisungen oder sonstwie selbst
verschuldet hat, entfällt die Haftung des Bodenlegers für den eingetretenen Schaden.
Behauptet der Unternehmer das Vorliegen eines Selbstverschuldens des Bauherrn, ist er
hierfür beweispflichtig.
Hier könnte ein Selbstverschulden der Eheleute Muster etwa dann vorliegen, wenn der
Bodenleger nachzuweisen vermag, dass er vor dem Verlegen der Bodenplatten die Eheleute
Muster darauf hingewiesen hat, dass infolge zu hoher Feuchtigkeit des Unterlagsbodens die
Platten noch nicht verlegt werden dürfen (sogenannte Abmahnung), und sie ihn in Kenntnis
seiner Abmahnung dennoch angewiesen haben, die Arbeiten sofort auszuführen.
Die Mängelrechte
Aufgrund der Bestimmungen der SIA-Norm 118 hat die Nachbesserung gegenüber den anderen
gesetzlich vorgesehenen Mängelrechten (Preisminderung, Rückabwicklung des Werkvertrags)
den Vorrang. Die Eheleute Muster können somit vom Bodenleger primär nur eine
Nachbesserung verlangen. Der Bodenleger ist verpflichtet, den Naturstein-Boden wieder
einwandfrei herzurichten. «Behelfslösungen» brauchen sich die Eheleute Muster nicht
gefallen zu lassen.
Die Nachbesserungsansprüche der Eheleute Muster verjähren nach Ablauf von 5 Jahren seit
der Abnahme. Ist bis zu diesem Zeitpunkt die Reparatur vom Bodenleger nicht vorgenommen
worden, müssen die Eheleute Muster verjährungsunterbrechende Vorkehren (z.B. Einreichung
einer Klage, Einleitung einer Betreibung) treffen, damit sie ihrer Rechte gegenüber dem
Bodenleger nicht verlustig gehen.
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Die Mängelrechte des Bauherrn bei Baumängeln