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Finanzierung: Hypothekardarlehen
Es gibt sie - die vergünstigten Hypothekardarlehen
Ein Eigenheim kann noch immer preiswert erstellt oder fertig gekauft werden. Tendenziell werden die Zinsen zwar anziehen, jedoch bestehen weiterhin Finanzierungsmöglichkeiten zu attraktiven Konditionen. Und, man kann auch Steuern sparen!

Der Wunsch nach dem Eigenheim, nach cooler Geometrie oder nach rustikalem Innenleben, nach runden Wänden, nach einer Galerie oder Doppelgarage, nach Freiraum für all das, was das Traumhaus eben ausmacht und einmal beleben soll, ist so stark. dass die Zeit reif ist, um sich dem Thema Bau eines Einfamilienhauses, kurz EFH, oder Kauf einer bestehenden Liegenschaft ganz intensiv und ernsthaft zu widmen.

Drei Gründe

Zurzeit sprechen drei Gründe sich ein Eigenheim zu leisten:

Das Zinsniveau liegt auf einem historischen Tief.

Die umfangreichen und sehr differenzierten Finanzierungsmodelle der Banken ermöglichen äusserst individuelle und bedürfnisorientierte Finanzierungsmodelle.

Der Einfamilienhausmark Schweiz bietet ein überzeugendes Angebot mit Preis-/Leistungsverhältnissen, die es eben noch möglich machen, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Reicht unser Einkommen?

Vorerst als Warnung gedacht: Vorsichtig rechnen und von allem Anfang an die mögliche Situation «vermindertes Einkommen» kalkulieren. Zum Beispiel wenn Frau und Mann arbeiten und dann die Kinder kommen. Zudem gilt es eine realistische Symbiose zwischen «Ws will ich und was kann ich». Durch Verpfändung des Pensionskassenanspruches lässt sich zum Beispiel zwar locker Geld generieren, aber eben verpfändetes.

Information ist alles

Bevor man ein Engagement mit einem Architekten oder Hausanbieter eingeht, ist es wichtig, sich gründlich zu informieren. Je genauer man weiss, was man will, je konkreter die Vorstellungen sind, umso exakter lässt sich das zur Realisierung der Bauwünsche notwendige Budget ermitteln. Andererseits, und das ist genau so wichtig, je exakter die Wünsche definiert sind, umso kostengünstiger wird die Planung. Zu den wichtigsten Inforamtionen, die man sammeln, ordnen und gewichten soll, zählen:

  • Informationen über Planungsabläufe im Bauwesen
  • Kenntnisse über die Vor- und Nachteile der doch sehr unterschiedlichen Bauweisen
  • Marktübersicht des Hausangebots
  • Referenzen von Hausbau-Anbietern
  • Mögliche Energieoptimierungen
  • Die günstigsten Finanzierungsmöglichkeiten
  • Steuersparmodule
  • Ein bisschen Baurecht

Zurzeit im Trend

Vorweg natürlich aus Kostengründen (Anschaffung und Unterhalt) sind die Bauparzellen eher kleiner. Was die Bauweise anbelangt entscheiden allein die Bedürfnisse und der Geschmack der Bauherrschaft über das, was er trendig findet und was eben nicht. Ganz generell jedoch liegen die so genannten Minergie- und Nullenergiehäuser voll im Trend.

Minergie kurz erklärt

Die Komfort-Lüftung ist für den Minergie-Standard typisch (z.B. nie mehr Schimmel) Dank Wärmerückgewinnung reduzieren sich Energieverluste um bis zu 80%! Eine dichte Gebäudehülle schützt vor Schall und Luftzug. Sehr gute Wärmedämmung garantiert angenehme Temperaturen. Grosszügige Fenster schaffen gutes Licht, verglaste Balkone erweitern den Wohnraum. Das Minergie-Label erhält ein Haus unabhängig des gewählten Bausystems, massgebend sind einzig die Richtwerte, die bei der Kontrolle durch die Kantonale Energiefachstelle erfüllt sein müssen.

Nullenergie kurz erklärt

Die am weitesten entwickelte Form des Niedrigenergiehauses ist das so genannte Passivhaus. Solche Gebäude verbrauchen weit weniger als 15 kW/m2 echte Heizenergie. Sie werden auch als Passivhaus bezeichnet, weil sie praktisch ohne aktive Heizsysteme auskommen

Steuern sparen? Aber ja!

Wer Vermögen hat, kann es verteilen. Die Form der Verteilung will aber aufgrund steuerlicher Konsequenzen wohl überlegt sein. Schweizerischer Föderalismus pur: Die Form der Verteilung ist in jedem Kanton ein wenig anders geregelt.

Lebzeitige Schenkungen und die Ausrichtung von Erbvorzügen können sich steuerlich vor allem dann lohnen, wenn ein Vermögenswert mit einem hohen Wertsteigerungspotenzial geschenkt wird. So zum Beispiel eine Liegenschaft in bester Lage. In diesem Fall findet der zukünftige Wertzuwachs im Vermögen des Beschenkten statt und nicht mehr beim Schenkgeber. Die Schenkungssteuer wird auf dem Wert des betreffenden Vermögenswertes im Zeitpunkt der Schenkung erhoben. Ein Nachteil ist allerdings, dass die Schenkungssteuer bereits heute entrichtet werden muss und nicht in ferner Zukunft, was ein Zinsvorteil wäre. Die Schenkungssteuer kann reduziert werden, wenn gleichzeitig zugunsten des Schenkenden eine Nutzniessung am geschenkten Vermögenswert, zum Beispiel an einer Liegenschaft oder an einem Wertschriftendepot, bestellt wird. Der Kapitalwert der Nutzniessung wird vom Verkehrswert des geschenkten Vermögenswertes abgezogen, was die Basis für die Erhebung der Schenkungssteuer je nach Alter des Schenkenden stark vermindert.

Je jünger der Schenkgeber ist, desto höher ist die kapitalisierte Nutzniessung und desto tiefer somit die resultierende Schenkungssteuer. Die Schenkung von Vermögenswerten bewirkt eine Senkung des Vermögens und in der Regel auch des Einkommens des Schenkenden. Daraus können sich Steuerspareffekte ergeben, nämlich dann, wenn die Progression des Schenkers, zum Beispiel des Vaters, höher ist als die des Beschenkten, zum Beispiel des Kindes, das sich allenfalls noch in der Ausbildung befindet, und über kein steuerbares Einkommen verfügt. Will man jedoch vermeiden, dass die Schenkungssteuer bereits heute bezahlt werden muss, ist folgendes Vorgehen sinnvoll: Der Vermögensgegenstand wird nicht geschenkt, sondern gegen als zinsloses Darlehen übertragen, das im Zeitpunkt des Todes des Übertragers erlassen wird und dann der Erbschaftssteuer unterliegt – die in einigen Kanton aber abgeschafft wurde. So handelt es sich nun nicht um eine Schenkung, sonder um einen Verkauf, wobei der Kaufpreis als Darlehen geschuldet bleibt. Aber: Das Einkommen des Verkäufers sinkt, während das Einkommen des Käufers zunimmt und bei diesem höherer Steuern bewirkt.

Bei der Schenkung erfolgt die Vermögensübertragung des Schenkers grundsätzlich ohne entsprechende Gegenleistung durch den Beschenkten. Nicht jeder günstige Kaufpreis stellt jedoch eine Schenkung dar. Erst ein offensichtliches Missverhältnis qualifiziert das Rechtsgeschäft als Schenkung. Von Bedeutung ist die Höhe des «Missverhältnisses». Im Kanton Zürich muss diese Differenz mindestens 25% des Schenkungssteuerwertes sein. Ist dieser Unterscheid beispielsweise bei einer Schenkung einer Liegenschaft grösser als 25%, unterliegt die Liegenschaftsübertragung der Schenkungssteuer; ist sie kleiner als 25%, werden die wesentlich teueren Grundsteuern (Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern) erhoben. Sofern also mindestens ein Viertel und mehr dem Übernehmer erlassen wird, handelt es sich um eine gemischte Schenkung. In den meisten Fällen ist es steuerlich günstiger «gemischt» zu verschenken, als den Wertgegenstand zu verkaufen.

 

 
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